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                                      铜川:投资较快增长 销售增速回落

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                                      ——2018年铜川市房地产开发运行分析

                                      2018年,铜川市坚决贯彻落实中央经济工作会议精神,严格执行国家的各项调控政策,因地施策、分类指导,逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制。铜川市房地产开发呈现投资增速低开高走、销售面积增速逐?#24405;?#32531;、施工面积降幅逐月收窄、新开工面积增速?#20013;?#22686;长等态势。

                                      一、基本情况与运行特点

                                      (一)基本情况

                                      2018年,铜川市房地产开发实现增加值4.32亿元,占GDP的1.3%,比重较上年提升0.2个百分点。对铜川市经济增长的贡献率2.5%,拉动铜川市经济增长0.15个百分点。铜川市在统房地产法人企业84个户,较上年同期增加11个。项目数量90个,较上年减少8个;其中,有工作量的58个,较上年减少5个。

                                      (二)运行特点

                                      1.房地产开发投资低开高走。2018年以来,铜川市房地产开发投资?#26377;?017年态势,投资?#20013;?#19979;降。4月以后,在领地未来城三期等新开工项目的带动下,铜川市房地产开发投资降幅逐步收窄;之后,随着碧桂园、中梁等项目的入驻开工,投资8月实现由负转正,同比增长10.1%;随后增速逐月提升,全年房地产开发投资28.77亿元,同比增长16.3%,增速较上年提升58.4个百分点。

                                      (1)续建项目占比大,新增大企业贡献明显。铜川市房地产开发项目90个,较上年同期减少8个。其中,本年有投资的项目仅58个,较上年同期减少5个;无投资的项目32个(主要为项目停滞或竣工转为销售),占35.6%。其中:新增项目11个,完成投资9.63亿元,占房地产投资33.5%。

                                      (2)区县差异大,新区是主力。从区域投资来看,投资增速“二增三降”,新区房地产投资居主导地位。截止12月底,新区房地产开发完成投资21.87亿元,同比增长111.3%,占铜川市房地产投资的76%,是拉动铜川市房地产投资较快增长的主力军。印台、宜君、王益、耀州等四个区县增速分别为6.8%、-34%、-51.7%和-61.9%。

                                      (3)从工程用?#31350;矗?#20303;宅及商业营业用房为投资主体。铜川市住宅投资14.87亿元,同比增长17.6%;商业营业用房投资5.96亿元,同比增长31.2%;办公楼投资0.81亿元,同比增长47.3%;其他房屋投资7.13亿元(主要为车库、停车场、小区配套幼儿园、体育馆、学校用房等),同比增长2%。四种类型投资比重为51.7:20.7:2.8:24.8。

                                      2.建设规模扩大,新开工面积和竣工面积增速大幅提升。

                                      2018年,铜川市房屋施工面积496.12万平方米,同比增长0.2%。房屋新开工面积59.31万平方米,同比增长101.3%,增速同比提升174.8个百分点。如领地未来城、铜川碧桂园翡翠公馆、中梁首府项目等三个项目新开工占铜川市新工面积的49.3%,是拉动铜川市新开工面积快速增长的主要力量。铜川市房屋竣工面积46.16万平方米,同比增长147.1%,增速同比提升208.3个百分点。

                                      3.商品销售快速增长,但逐月回落。

                                      上半年,在部分项目价格优惠,特别是上年同期新增房地产项目无基数、销售净增长等因素影响下,铜川市房地产销售面积高速增长。一季度和上半年销售增速分别为192.2%和113.5%;下半年,受上年同期基数、市民对房价预期以及户型和地理位位置等因素影响,铜川市房地产销售面积增速虽逐月回落,但仍高位增长。全年商品房销售面积54.63万平米,同比增长32.6%,增速同比提升14.1个百分点。

                                      (1)商品房销售仍以期房为主。现房销售面积15.74万平方米,同比增长31.3%;期房销售面积38.88万平方米,同比增长33.12%。现房和期房销售面积比重为28.8:71.2。

                                      (2)住宅销售居多,商品营业用房销售增速快。铜川市商品住宅销售面积50.68万平方米,同比增长26.4%,占商品房销售面积的92.8%;商业营业用房销售面积3.95万平方米,同比增长262.4%,占商品房销售面积的7.2%,办公楼和其他用房均无销售。

                                      (3)?#34892;?#25143;型受青睐,大户型销售低迷。铜川市商品住宅销售面积中,90平米以下销售面积7.46万平米,同比增长5.5%;90㎡-144㎡销售面积41.71万平米,增长37.2%;144平方米以上销售面积1.51万平方米,下降43%。三种类型销售面积分别占住宅销售面积的14.7%、82.3%和3%。

                                      4.到位资金快速增长、回笼资金是主导

                                      2018年,铜川市房地产开发企业到位资金46.83亿元,同比增长93.4%,增速同比提升126.6个百分点。从资金构成来看,国内贷款0.51亿元,同比下降48.5%。自筹资金21.24亿元,同比增长92.7%。其他资金25.08亿元,同比增长105.6%;其中定金及预付款11.85亿元,同比增长59.6%;个人按揭贷款4.41亿元,同比增长63.3%。三种类型资金比重为1.1、45.4、53.5;其中,国内贷款资金比重较上年回落3个百分点,自筹资金比重回落0.1个百分点,其他资金比重较上年同期提升3.1个百分点。

                                      数据一方面显示对房地产市场金融政策调控执行效果明显、金融机构贷款增速和比重双下降;另一方面显示在碧桂园、中梁和绿地等大企业入市发展带动下,铜川市房屋交?#36164;?#22330;更趋活跃,市内企业借助市场回暖、价格回升态势,纷纷将库存住宅出?#37073;?#22238;笼资金、积蓄力量,?#27604;?#26032;发展。

                                      5.待售面积有所增加,但往年形成库存化解效果明显。

                                      截止2018年末,铜川市商品房待售面积48.15万平方米,同比增长9.1%,增速同比提升2.2个百分点。其中待售1—3年(含1年)商品房面积10.46万平方米,占铜川市商品房待售面积的21.7%,比重较上年降低25.1个百分点;待售三年以上7.43万平方米,主要集中在耀州区中央广场工程和鑫苑雅居;带售一年以内30.26万平方米,占铜川市商品房待售面积的62.8%。从构成看,住宅待售面积28.77万平方?#20303;?#21150;公楼0.23万平方?#20303;?#21830;业营业用房15.09万平方?#20303;?#20854;他房屋待售面积4.06万平方米,分别占铜川市商品房待售面积的59.8%、0.5%、31.3%和8.4%。

                                      二、存在问题

                                      (一)开发规模较大。近两年来,铜川市房地产开发房屋施工面积均近500万平方米,投资增长仍较快运行,销售市场稳中有降;同时,从商品房销售情况看,2015年以来,商品房销售年均40.3万平方米;2018年建成待售面积比重达62.8%。考虑到人口的集聚速度缓慢,开发速度超过人口集聚速度。

                                      (二)库存压力增大。今年以来,铜川市商品房待售面积逐月增加。其中,新区占到铜川市的三分之二强,主要集中在领地未来城、正大华府公馆、耀州区时代商城有限公司机械厂片区建设项目、世祥?#34892;?#38134;岭天下、铜川耀州中央广场(西区)、富丽豪庭、铜川市新区太阳商城东区文景家园、鑫苑雅居、太阳商城东区文景佳园建设项目(二期A区)、金茂国际大厦、川口幸福花园等项目,待售面积占铜川市的91%。后期,随着碧桂园、中梁等项目的实施和销售,铜川市待售面积将呈增多态势。

                                      三、对策与建议

                                      (一)继续保持房地产开发投资和经济增长协调发展。维持房地产开发投资的适度发展和合理规模,保持房地产开发投资的规模与经济增长协调一致,有利于促进经济平稳增长,有助于促进房地产市场的长远健康发展。在?#24179;?#25151;地产开发建设中既要考虑铜川市经济增长,更要注重长远发展。目前,铜川市正处于转型快速发展期,房地产市场需求稳定,在?#24179;?#25151;地产开发上,要做到规模适度,循序渐进,科学统筹,协调发展。

                                      (二)提升城市品味,推动消?#21387;?#25151;意愿。房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。一方面做好规划,实施配套工程,进一步优化住房环?#24120;?#22686;加商品房的吸引力,增强住房购买需求,刺激销售市场,推动市民的购房意?#31119;?#21478;一方面,应利用新区区位优势好、环境优良、人口少等优势,把握铜川融入西安都市圈,国家作强关中平原城市群铜川节点城市等机遇,加快北京外国语学校等建设,建立优?#23454;?#25945;育、医?#39057;?#31038;会服务,作精城?#20449;?#22871;和环?#24120;?#24314;设良好的营商环?#24120;?#25552;升城市魅力和品味,吸引大型企业和周边市县人口来新区发展,从而吸引外来人口促进房地产业发展。

                                      (三)调整房源结构,提升行业发展水平。统筹城市建设、经济发展、社会事?#23548;?#26842;户区改造等多方面因素,结合当前铜川市房地产发展现状,增加中高端房源供应、满足改善型需求、稳定基本居住需求。引导房地产企业在项目设计阶段,在结构上以90—144平方米户型为主,在小区配置上更?#27833;?#20986;小区的智能化、人性化、舒适化,满足购买者消?#21387;?#24565;变化,促进铜川市房地产行业提升。

                                      (四)强化市场监管,稳定行业发展。发挥规划、土地、住建、金融等部门作用,形成事前、事中、事后的三?#37117;?#31649;机制、信息共享机制、风险防范机制,在土地购置、房屋建设与预售、不动产登记和信用管理等方面加大信息透明度、公开度;同时,积极引?#27982;?#20307;正面宣传房地产市场,让社会及时?#26082;?#29702;解房地产市场形势,形成有利于稳定市场预期、稳定房价的舆论氛围,促进房地产消费理性发展。强化对房地产市场的监管,加大对违规销售、恶意炒作、无证销售等扰乱市场行为打击力度,规范企业经营行为、维护市场稳定。


                                      资讯编辑?#26477;?#24184; 18017665087
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