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                                      铜川投资较快增长 销售增速回落

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                                      ——2018年铜川市房地产开发运行分析

                                      2018年铜川市坚决贯彻落实中央经济工作会议精神严格执行国家的各项调控政策因地施策分类指导逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制铜川市房地产开发呈现投资增速低开高走销售面积增速逐?#24405;?#32531;施工面积降幅逐月收窄新开工面积增速?#20013;?#22686;长等态势

                                      一基本情况与运行特点

                                      一基本情况

                                      2018年铜川市房地产开发实现增加值4.32亿元占GDP的1.3%比重较上年提升0.2个百分点对铜川市经济增长的贡献率2.5%拉动铜川市经济增长0.15个百分点铜川市在统房地产法人企业84个户较上年同期增加11个项目数量90个较上年减少8个其中有工作量的58个较上年减少5个

                                      二运行特点

                                      1.房地产开发投资低开高走2018年以来铜川市房地产开发投资?#26377;?017年态势投资?#20013;?#19979;降4月以后在领地未来城三期等新开工项目的带动下铜川市房地产开发投资降幅逐步收窄之后随着碧桂园中梁等项目的入驻开工投资8月实现由负转正同比增长10.1%随后增速逐月提升全年房地产开发投资28.77亿元同比增长16.3%增速较上年提升58.4个百分点

                                      1续建项目占比大新增大企业贡献明显铜川市房地产开发项目90个较上年同期减少8个其中本年有投资的项目仅58个较上年同期减少5个无投资的项目32个主要为项目停滞或竣工转为销售占35.6%其中新增项目11个完成投资9.63亿元占房地产投资33.5%

                                      2区县差异大新区是主力从区域投资来看投资增速“二增三降”新区房地产投资居主导地位截止12月底新区房地产开发完成投资21.87亿元同比增长111.3%占铜川市房地产投资的76是拉动铜川市房地产投资较快增长的主力军印台宜君王益耀州等四个区县增速分别为6.8%-34%-51.7%和-61.9%

                                      3从工程用?#31350;?#20303;宅及商业营业用房为投资主体铜川市住宅投资14.87亿元同比增长17.6%商业营业用房投资5.96亿元同比增长31.2%办公楼投资0.81亿元同比增长47.3%其他房屋投资7.13亿元主要为车库停车场小区配套幼儿园体育馆学校用房等同比增长2%四种类型投资比重为51.720.72.824.8

                                      2.建设规模扩大新开工面积和竣工面积增速大幅提升

                                      2018年铜川市房屋施工面积496.12万平方米同比增长0.2%房屋新开工面积59.31万平方米同比增长101.3%增速同比提升174.8个百分点如领地未来城铜川碧桂园翡翠公馆中梁首府项目等三个项目新开工占铜川市新工面积的49.3%是拉动铜川市新开工面积快速增长的主要力量铜川市房屋竣工面积46.16万平方米同比增长147.1%增速同比提升208.3个百分点

                                      3.商品销售快速增长但逐月回落

                                      上半年在部分项目价格优惠特别是上年同期新增房地产项目无基数销售净增长等因素影响下铜川市房地产销售面积高速增长一季度和上半年销售增速分别为192.2%和113.5%下半年受上年同期基数市民对房价预期以及户型和地理位位置等因素影响铜川市房地产销售面积增速虽逐月回落但仍高位增长全年商品房销售面积54.63万平米同比增长32.6%增速同比提升14.1个百分点

                                      1商品房销售仍以期房为主现房销售面积15.74万平方米同比增长31.3%期房销售面积38.88万平方米同比增长33.12%现房和期房销售面积比重为28.871.2

                                      2住宅销售居多商品营业用房销售增速快铜川市商品住宅销售面积50.68万平方米同比增长26.4%占商品房销售面积的92.8%商业营业用房销售面积3.95万平方米同比增长262.4%占商品房销售面积的7.2%办公楼和其他用房均无销售

                                      3?#34892;?#25143;型受青睐大户型销售低迷铜川市商品住宅销售面积中90平米以下销售面积7.46万平米同比增长5.5%90O-144O销售面积41.71万平米增长37.2%144平方米以上销售面积1.51万平方米下降43%三种类型销售面积分别占住宅销售面积的14.7%82.3%和3%

                                      4.到位资金快速增长回笼资金是主导

                                      2018年铜川市房地产开发企业到位资金46.83亿元同比增长93.4%增速同比提升126.6个百分点从资金构成来看国内贷款0.51亿元同比下降48.5%自筹资金21.24亿元同比增长92.7%其他资金25.08亿元同比增长105.6%其中定金及预付款11.85亿元同比增长59.6%个人按揭贷款4.41亿元同比增长63.3%三种类型资金比重为1.145.453.5其中国内贷款资金比重较上年回落3个百分点自筹资金比重回落0.1个百分点其他资金比重较上年同期提升3.1个百分点

                                      数据一方面显示对房地产市场金融政策调控执行效果明显金融机构贷款增速和比重双下降另一方面显示在碧桂园中梁和绿地等大企业入市发展带动下铜川市房屋交?#36164;?#22330;更趋活跃市内企业借助市场回暖价格回升态势纷纷将库存住宅出?#37073;?#22238;笼资金积蓄力量?#27604;?#26032;发展

                                      5.待售面积有所增加但往年形成库存化解效果明显

                                      截止2018年末铜川市商品房待售面积48.15万平方米同比增长9.1%增速同比提升2.2个百分点其中待售1—3年含1年商品房面积10.46万平方米占铜川市商品房待售面积的21.7%比重较上年降低25.1个百分点待售三年以上7.43万平方米主要集中在耀州区中央广场工程和鑫苑雅居带售一年以内30.26万平方米占铜川市商品房待售面积的62.8%从构成看住宅待售面积28.77万平方?#20303;?#21150;公楼0.23万平方?#20303;?#21830;业营业用房15.09万平方?#20303;?#20854;他房屋待售面积4.06万平方米分别占铜川市商品房待售面积的59.8%0.5%31.3%和8.4%

                                      二存在问题

                                      一开发规模较大近两年来铜川市房地产开发房屋施工面积均近500万平方米投资增长仍较快运行销售市场稳中有降同时从商品房销售情况看2015年以来商品房销售年均40.3万平方米2018年建成待售面积比重达62.8%考虑到人口的集聚速度缓慢开发速度超过人口集聚速度

                                      二库存压力增大今年以来铜川市商品房待售面积逐月增加其中新区占到铜川市的三分之二强主要集中在领地未来城正大华府公馆耀州区时代商城有限公司机械厂片区建设项目世祥?#34892;?#38134;岭天下铜川耀州中央广场西区富丽豪庭铜川市新区太阳商城东区文景家园鑫苑雅居太阳商城东区文景佳园建设项目二期A区金茂国际大厦川口幸福花园等项目待售面积占铜川市的91%后期随着碧桂园中梁等项目的实施和销售铜川市待售面积将呈增多态势

                                      三对策与建议

                                      一继续保持房地产开发投资和经济增长协调发展维持房地产开发投资的适度发展和合理规模保持房地产开发投资的规模与经济增长协调一致有利于促进经济平稳增长有助于促进房地产市场的长远健康发展在?#24179;?#25151;地产开发建设中既要考虑铜川市经济增长更要注重长远发展目前铜川市正处于转型快速发展期房地产市场需求稳定在?#24179;?#25151;地产开发上要做到规模适度循序渐进科学统筹协调发展

                                      二提升城市品味推动消费购房意愿房地产发展长期看人口中期看土地短期看政策一方面做好规划实施配套工程进一步优化住房环?#24120;?#22686;加商品房的吸引力增强住房购买需求刺激销售市场推动市民的购房意?#31119;?#21478;一方面应利用新区区位优势好环境优良人口少等优势把握铜川融入西安都市圈国家作强关中平原城市群铜川节点城市等机遇加快北京外国语学校等建设建立优?#23454;?#25945;育医?#39057;?#31038;会服务作精城?#20449;?#22871;和环?#24120;?#24314;设良好的营商环?#24120;?#25552;升城市魅力和品味吸引大型企业和周边市县人口来新区发展从而吸引外来人口促进房地产业发展

                                      三调整房源结构提升行业发展水平统筹城市建设经济发展社会事?#23548;?#26842;户区改造等多方面因素结合当前铜川市房地产发展现状增加中高端房源供应满足改善型需求稳定基本居住需求引导房地产企业在项目设计阶段在结构上以90—144平方米户型为主在小区配置上更?#27833;?#20986;小区的智能化人性化舒适化满足购买者消?#21387;?#24565;变化促进铜川市房地产行业提升

                                      四强化市场监管稳定行业发展发挥规划土地住建金融等部门作用形成事前事中事后的三?#37117;?#31649;机制信息共享机制风险防范机制在土地购置房屋建设与预售不动产登记和信用管理等方面加大信息透明度公开度同时积极引?#27982;?#20307;正面宣传房地产市场让社会及时?#26082;?#29702;解房地产市场形势形成有利于稳定市场预期稳定房价的舆论氛围促进房地产消费理性发展强化对房地产市场的监管加大对违规销售恶意炒作无证销售等扰乱市场行为打击力度规范企业经营行为维护市场稳定


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